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现代社会，房产往往是家庭最重要的资产之一，也是夫妻离婚时财产分割中容易引发争议的部分。房屋分割之所以成为离婚纠纷的焦点，主要原因在于房屋价值巨大，往往占据夫妻财产的绝大部分，此外，房屋的出资方式、产权登记、婚姻存续期间等多种因素都会影响最终的分割结果。《法治日报》记者选取浙江省嘉兴市人民法院在审理离婚案件中涉及有关房屋分割的4起案例，通过以案释法，提醒公众在面临离婚房产分割时，如何更好维护自身合法权益。

婚前首付婚后共贷

离婚分割增值部分

姚某与陆某（男）于2020年登记结婚，婚后未生育子女。婚姻期间因生育问题产生矛盾，姚某起诉离婚并要求分割共同财产，其中涉及一套陆某婚前购置的房产。该房产由陆某购置于2018年，总价167万元，陆某婚前支付首付款50万余元，偿还贷款17万余元，婚后双方共同偿还贷款25万余元。诉讼中，双方确认该房产现值已增值至180万元，陆某坚称房产系个人财产，拒绝分割；姚某则主张婚姻期间共同还贷部分及相应增值应属共有。

嘉兴市南湖区人民法院经审理认为，案涉房产系陆某婚前个人购买且以个人财产支付首付，故该房屋归陆某所有，该房屋剩余贷款本息由陆某归还。该房屋现作价180万元，根据增值率公式、已偿还贷款及利息以及婚后还贷部分折算后，陆某应补偿姚某财产增值部分11万余元。

承办法官表示，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

法官提示，为减少矛盾纠纷，双方可在婚前或婚内通过书面签订《婚前财产协议》明确约定房产属于个人财产，不属于夫妻共同财产；登记方用独立账户管理婚前财产，婚前支付首付款，婚后用个人财产偿还贷款，避免与婚后收入混同；非登记方设立专用账户储存共同还贷资金，留存好共同还贷证据，争取最大增值补偿。

婚前共购明确份额

离婚分割依约而行

张某（女）和王某于2012年通过亲戚牵线确定恋爱关系，于2013年11月登记结婚，婚后育有一子。婚前，两人共同出资30余万元首付款，购买了某市区一套二手房（含车库一间）。该房产登记在张某、王某双方名下，产权证载明：按份共有，张某占有份额为30%，王某占有份额为70%。

因婚后家庭生活琐事及情感淡薄等原因，双方矛盾较大，张某搬到娘家居住，夫妻为分居状态。2024年3月，张某向法院诉请离婚，并要求按照房产份额依法分割房产。

嘉兴市海盐县人民法院经审理认为，张某和王某的夫妻感情确已破裂，准予离婚。登记在两人名下的房屋及车库，产权证上载明张某占30%的产权份额，王某占70%的产权份额，此系张某和王某对案涉房产份额的约定，系按份共有，法院予以确认。考虑到两人分居后，该房屋一直由王某及婚生子居住使用，且从有利于生活稳定等角度考虑，该房产归王某所有。经司法评估，该房产价值为120.5万元。综合以上情况，法院判决该房屋及车库归王某所有，王某于判决生效之日起一个月内给付张某该房产折价款36.15万元。

承办法官表示，实践中，很多夫妻在婚后因感情变化而对财产归属产生争议，但因缺乏书面约定导致举证困难。夫妻双方在婚前通过书面协议或产权登记明确房产出资比例和份额，这种做法体现了现代婚姻关系中的理性态度，也为日后可能出现的财产分割提供清晰依据。通过书面协议或产权登记明确出资比例和份额，也能让婚姻关系建立在更加坦诚、明晰的基础上。好的婚姻既需要感情的温度，也需要规则的守护。

婚前独购婚后加名

离婚分产综合酌定

俞某与周某（男）于2021年4月通过相亲相识，2022年2月登记结婚。婚后，周某将其婚前购买的房屋转移登记为俞某、周某共有。俞某、周某未生育子女。2023年7月，两人因家庭琐事产生纠纷，俞某向法院起诉，要求离婚并平均分配财产。双方均同意离婚，但对案涉房产分割产生了较大分歧。周某认为案涉房屋为婚前财产，且双方婚姻关系存续时间较短，表示愿意适当补偿俞某。

嘉兴市秀洲区人民法院经审理认为，俞某与周某因生活琐事矛盾较深，以致感情破裂，双方一致同意解除婚姻关系，予以准许。案涉房屋系周某婚前财产，周某于婚后为俞某“加名”系对个人财产的处分，该房屋现登记为共同共有，应作为夫妻共同财产予以分割。至于双方争议的房屋分割比例，应当综合考虑购房出资、婚姻存续时间、对家庭的贡献等因素确定。综合以上因素，考虑到购房款由周某所出，虽然双方婚姻存续时间较短，但俞某婚后也积极为家庭付出了劳动，法院酌定周某支付俞某房产10%比例的折价款21万元，剩余房屋贷款由周某负责偿还。

承办法官表示，夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。婚姻关系存续期间，夫妻一方将其个人所有的婚前财产变更为夫妻共同所有，该种给予行为一般是以建立、维持婚姻关系的长久稳定并期望共同享有房产利益为基础。离婚分割夫妻共同财产时，应当根据诚实信用原则妥善平衡双方利益。本案中，购房款为周某所出，双方结婚时间较短，但俞某婚后积极备孕也为家庭付出了劳动。因此，法院判决房屋归周某所有，并酌定补偿对方21万元，既保护了周某的财产权益，也肯定了俞某对家庭付出的价值。

父母全资赠与房产

个人财产无需分割

2018年12月，黄某（女）与陆某依法登记婚姻，婚后双方未生育子女。2025年因感情破裂，双方签署离婚协议办理离婚。在婚姻关系存续期间，黄某父亲以其女名义购入某市商品房一套。该房产交易过程中，黄某作为买受人与开发商签订《商品房预售合同》，其父通过银行转账支付首付款21万余元。此后，黄某父亲每月固定将当月按揭款汇入黄某账户用于还款，并通过银行转账备注明确注明“××小区房贷、仅赠与黄某”。在此期间，黄父还两次为黄某提前偿还本金共计78万余元。其间，陆某从未汇款至该还款账户。

亚洲第一区第二区：跨境电商的新機遇

随着全球化进程的加快，跨境电商成为了众多企業寻求增长的关键途径。尤其是亚洲第一区和第二區，这两个区域因其独特的市场优势、庞大的消费群體和政策支持，成為了全球电商平臺的重要戰场。

1.亚洲第一区与第二区的定义

在跨境电商领域，"亚洲第一区"通常指的是东南亚及南亚的国家，包括印度、印尼、马来西亚、泰国、菲律宾等。這个区域的经济增長迅速，互联网普及率持续上升，市场需求巨大。与此"亚洲第二区"则涵盖了中国、日本、韩国等发达国家或地區，这些国家不仅拥有强大的生产能力，还有着成熟的消费市场和广泛的跨境电商平台。

2.跨境电商的增长潜力

根据最新的市场研究，亚洲第一区的跨境电商年均增長率远高于全球其他地区。以印度和东南亚为例，随着年轻一代的崛起，电商平台成为了日常生活的一部分。消费者在购买时，不仅限于本地產品，越来越多的国际品牌通过电商平台进入这些市场。而在亚洲第二區，中国、日本和韩国的電商市场则更为成熟，跨境電商的需求不断增加，尤其是在欧美品牌向亚洲出口的过程中，這些市场扮演着重要的桥梁作用。

3.为什么选择亚洲第一区第二區？

对比欧美市场，亚洲第一区第二区的一个显著优势是其人口基数庞大。印度、印度尼西亚、菲律宾等国人口众多，且互联网渗透率不断提高，正成为全球消费增长的新引擎。更为关键的是，东南亚地区的跨境电商物流体系逐渐完善，電商平台本地化程度高，消费者体验逐步提升，使得企业在此区域的销售潜力巨大。

与此亚洲第二区的经济实力也不容小觑。中国、韩国和日本是全球电商巨头的发源地，拥有全球最大的消费者市场。在这一地區，跨境电商的需求早已進入成熟期。中国的電商巨头，如阿里巴巴、京东等，已经在全球范围内展开了广泛的布局，吸引了全球卖家進入这个庞大的市场。而日本和韩国的消费市场高度发展，也使得它们成为全球品牌进军亚洲的关键阵地。

4.亚洲第一區第二区的市场机会

对于全球电商卖家来说，亚洲第一区第二区提供了丰富的市场机会。无论是想要進军新兴市场，还是想要進入成熟市场，这两个區域都能提供优质的商机。对于中国卖家而言，东南亚是一个充满活力的市场，尤其在電商物流和支付系统的支持下，卖家能够迅速扩展自己的国际业务。而对于欧美品牌来说，進入亚洲第一区和第二區，不仅能快速接触到亚洲庞大的消费人群，还能借助本地电商平台迅速扩大品牌影响力。

亚洲第一区第二区：如何把握跨境电商商機

1.精准的市场定位

精准的市场定位是成功的关键。亚洲第一区和第二区的文化背景、消费习惯、购买力等方面存在显著差异。卖家需要根据不同國家和地区的特点，定制符合当地消费者需求的产品和营销策略。例如，东南亚地区消费者偏好性价比高、实用性的商品，而日本和韩国消费者则对產品质量和品牌有更高的要求。因此，了解市场需求，细分目标用户群體，才能在這个多元化的市场中站稳脚跟。

2.本地化运营

在跨境电商的運营过程中，本地化是一个不可忽视的重要因素。从产品设计到营销推广，从客户服务到物流配送，都需要根据目标市场的特点进行本地化调整。例如，在东南亚地區，电商平臺如Shopee和Lazada已经占据了市场主导地位，而在中國，则以淘宝、京东等平台为主。卖家应选择合适的平台并与当地物流合作伙伴建立高效的配送网络。本地化的支付方式（如电子钱包、支付宝、微信支付等）也是提升消费者体验、促进交易的关键。

3.高效的物流体系

在跨境电商的竞争中，物流效率直接影响到消费者的购物体验。对于亚洲第一区第二区的市场，物流成为了制胜的关键。东南亚的物流基础设施虽然在不断提升，但与发达国家相比，仍有一定差距。因此，卖家在选择物流合作伙伴时，需要特别关注其在特定国家或地區的网络覆盖能力和时效性。而在亚洲第二区，由于基础设施相对完善，卖家需要更多关注的是物流成本和运送速度的平衡，确保能够以合理的价格提供快速的配送服务。

4.持续创新与差异化竞争

在激烈的跨境电商市场中，创新和差异化是提升竞争力的重要手段。为了在亚洲第一區第二区的市场中占据一席之地，企業不仅要依赖传统的价格优势，还需要通过产品创新、服务创新等方式提供独特的价值。例如，越来越多的品牌通过社交媒体和直播平台开展直接面向消费者的互动营销，增强与消费者的互动，提升品牌忠诚度。

5.法规和政策的遵守

每个国家和地區都有不同的電商法规和税收政策，卖家进入亚洲第一区第二區市场时，必须遵守当地的法律法规。例如，东南亚地区的部分国家对于跨境电商有较为严格的进口税和商品监管要求，而中国则对于海外进口商品实施了一系列的合规政策。因此，卖家在进军这些市场时，必须详细了解和遵守相关的法律规定，避免因违反政策而导致的法律风险。

总结

亚洲第一区第二区无论是在市场规模、增长潜力，还是在电商生态的成熟度上，都具备了巨大的商機和发展空间。跨境电商在这一地区的快速发展，吸引了大量企業和投资者的关注。对于想要拓展国际市场的企业来说，这两个区域无疑是最佳的选择。只要精准定位市场，实施本地化戰略，并持续创新，企業将能够在亚洲电商市场中获得长足发展，迎接更多的商机与挑战。

离婚后，黄某在对上述房产办理过户时被告知，因该房产为婚姻存续期间购买，需要进行确权或陆某协助办理。经多次催告，陆某均未予配合。无奈之下，黄某向法院提起离婚后财产纠纷诉讼，请求确认案涉房产归其个人所有。

嘉兴市南湖区人民法院经审理认为，婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母全额出资，如果赠与合同明确约定只赠与自己子女一方的，按照约定处理。本案中，虽然房产登记在婚姻关系存续期间，但黄某父亲全额支付购房首付款和购房按揭贷款，且房产登记在其女儿的名下，且向黄某转账时均注明是用于归还该房屋项下购房贷款并仅赠与黄某个人。综合购房款来源、实际出资情况、当事人真实意思表示等因素，应认定为黄某个人财产。

法院最终确认登记在黄某名下的房产系其个人单独所有。

承办法官表示，本案适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第八条第一款之规定。在分割夫妻共同财产时，不能简单地理解为要按照平分的原则进行分割，在财产出资完全来源于一方父母且明确仅用于赠与其子女个人时，可在分割时将房屋判归出资人子女一方所有。在审理中也会综合考虑购房款来源、双方对诉争房产贡献、照顾子女和女方权益的法定原则等因素来确定是否需要对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。（王春、苗圃）

民法典相关规定

第一千零六十五条 男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。

第一千零八十七条第一款 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

最高院关于适用民法典婚姻家庭编相关解释

解释(一)第七十八条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

解释(二)第八条第一款 婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母全额出资，如果赠与合同明确约定只赠与自己子女一方的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院可以判决该房屋归出资人子女一方所有，并综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋的一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

来源： 法治日报

图片来源：人民网记者 郭正亮 摄

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