金年会

当地时间2025-10-18

一、趋势洞察：存量改造成增长新引擎，首发项目成引力点2024年11月的商业地产舞台呈现出一个清晰的信号：开业项目30+家，存量改造项目占比超过四成，市场正在以“存量更新”为主线，推动更新换代与消费升级的双轮驱动。为何存量改造会成为主流？一方面，城市核心区的地价、用地成本持续走高，开发新地块越来越困难，改造现有资产成为更具经济性和可控性的选项；另一方面，消费者对于“新鲜感”和“体验感”的需求不断提升，原有空间若能通过结构优化、动线重构、体验场景升级，往往能在更短时间内实现客流回流、对比优势和口碑扩散。

存量改造的核心逻辑，其实是把“场景”做足、把“科技”融入日常。通过重新编排动线、提升公共空间品质、融入多元业态以及数字化运营手段，改造后的资产不仅能承载日常购物、娱乐、餐饮等综合功能，更成为用户与品牌沉浸互动的舞台。与此多个“首发”项目集中亮相，成为引力点和传播节点。

所谓“首发”并非单纯的新租户入驻，而是以全新业态组合、前沿科技应用、可持续设计与社群化运营为核心的综合体新形态，它们往往引导行业对体验、效率、共创的新标准。

从运营视角看，存量改造对开发商、运营方和品牌方的协同要求更高。需要在空间可用性、能耗成本、tenantmix、场景叙事和运营节奏之间找到平衡点。通过“先改后开、以租客为中心、以数据驱动”的工作方式，改造后的资产更容易实现快速盈利、稳定业绩和长期资产增值。

对消费者而言，改造后的商场不仅仅是购物场所，更像是一个可持续演进的社区空间，具备教育、娱乐、社交和休憩等多重功能，形成高黏性的消费生态系统。

在市场信号层面，信息传导也在发生微妙变化。首发项目往往以“体验驱动、数字化运营、可持续设计”为核心卖点，利用数字孪生、智能导览、AR/VR等新技术提升用户体验；品牌方通过联合策展、跨界合作与共创活动，把空间从“卖货场所”升级为“品牌体验平台”。

这类协同不仅缩短了从招商到开业的周期，也降低了单店对单一品类的依赖，使商圈的生命力更加稳健。

二、案例要点：亮点与共性，指向高效落地的路径在近期一系列项目中，存量改造的核心亮点可归纳为三大共性。第一，共生式业态与强联动体验。通过将零售、餐饮、娱乐、办公、文化等不同功能强绑定，形成“场景矩阵”。在改造中，增加中庭、步行街、露天广场等公共空间，邀请艺术展、周末市集、夜间文艺活动等多元活动，营造持续的消费驱动和社交记忆点。

第二，数字化与智能化运营的常态化落地。以数字化看板、智慧商户系统、客流与动线分析等手段，驱动更精准的招商与运营决策，提升能效、降低运营成本，同时给消费者带来更便捷的服务体验。第三，绿色低碳与可持续设计的融入。通过高效照明、自然通风、材料循环利用等手段，提升建筑性能与环境友好度，赢得政府与社区的认可，也增强品牌的社会影响力。

对品牌与运营方而言，如何把握这股趋势、实现“从改造到盈利”的快速转化，是核心课题。第一步是精准的资产诊断：判断改造的优先级、确定可升级的承载能力、评估潜在的客群与业态组合。第二步是以体验为导向的招商策略。把“首发+常态化活动”作为双轮驱动，确保空间在不同阶段都保持新鲜感与互动性。

第三步是以数据驱动的持续迭代：建立客流画像、消费行为分析、租金与坪效的动态管理机制，以便在不同季节、不同主题活动中快速调整业态组合和营销策略。

总体而言，2024年11月的开业矩阵呈现出“存量改造+首发项目”的组合拳特征。这不是单纯的施工与翻新，而是一种以场景为中心、以体验为驱动、以数据为基础的全新商业地产运营范式。未来，随着城市更新政策逐步落地、社区化营运理念深入人心，这种趋势将进一步深化，赋能更多城市单元释放潜在的经济与文化价值。

二、落地要点：从策略到执行，打造“首发+存量改造”的持续增长曲线在前述趋势基础上，如何把握机会，落地到具体项目与运营策略中？以下四点提供可操作的路径。

1)以场景化升级为核心，塑造独特卖点存量改造要避免“改而不新”的风险，核心在于场景叠加与体验升级。通过“体验第一、场景共创、科技赋能”的组合，把空间变成用户愿意逗留的目的地。具体做法包括：在中庭设立季节性主题展、与本地文创结合的品牌联营、设置互动装置与沉浸式展区；在商户层面推动跨品类联动活动，如“美食+音乐+科技”夜场，创造多元的消费动线。

这样的组合不仅提升客流量，也提高了客单价与复购率，优化了租金回报与品牌热度。

2)贯穿全生命周期的数字化运营数字化不是副产品，而是生产力。建立数字化运营体系，需要从招商、开业、日常运营、活动策划直至租户关系管理各环节嵌入数据驱动。核心工具包括：客流分析与热力图、智能排班与资源调度、租金预测与坪效评估、以及以消费者偏好为导向的活动策划模板。

通过“数据-决策-执行”的闭环，商场可以实现更高的运营效率、更灵活的租户结构调整，以及更精准的市场回应。

3)与社区深度绑定，提升品牌信誉与社会价值改造不仅改变空间，更改变周边生活方式。通过与社区机构、教育机构、文化团体的深度合作，建立长期的共创机制，可以将商场打造成社区中心、城市提议的孵化场。比如设立社区日、青年创客空间、健康生活讲座、老年人友好活动等，既满足居民需求，又为品牌带来稳定的客流与口碑传播。

这样的长期社会价值提升，往往能获得政府政策与金融机构的积极响应，降低运营风险，提升资本市场对项目的估值。

4)建立可持续的招商与运营伙伴生态首发项目的成功离不开强强联合。招商阶段要筛选具有协同潜力的品牌，强调跨品类组合与体验协作；运营阶段则需要建立“品牌—场地运营方—租户”的共赢机制，确保收益分配、风险共担和共同成长。为此可以设立联合促销基金、共同活动日历、以及以租金激励和绩效挂钩的合作条款，确保各方在增长曲线上的一致性与持续性。

三、从“看见”到“落地”的决策要点在实际落地时，以下几点尤为关键。第一，明确定位与目标人群。不同城市、不同商圈的消费群体结构差异显著，需基于本地数据制定差异化的业态组合和活动节奏，避免同质化竞争。第二，融资与成本控制的平衡。存量改造往往需要较高的前期投入，但通过阶段性开业、分阶段招商和灵活的租金策略，可以实现资金的快速回笼与风险分散。

第三，人才与组织能力建设。改造项目的成功，离不开跨部门协同与专业运营团队。建立以场景设计、数据分析、品牌公关、社区运营为核心的专业团队，能有效提升执行效率与创新能力。第四，政府与社会资源的协同。积极对接城市更新政策、参与公共空间治理、争取财政与政策支持，将为项目的长期运营带来稳定性与可持续性。

总结而言，2024年11月的“30+开业、存量改造占比超四成、众多首发亮相”格局，是商业地产在新阶段的集中呈现。它把空间从简单的销售点升级为文化与社区的交汇点，把消费从单向购买转化为多感官、多场景的体验旅程。品牌方、开发商与运营方若能把握场景化升级、数字化运营、社区绑定与协同治理这四大要点，就能在这波城市更新浪潮中，持续实现增长、获得用户忠诚并提升资产价值。

未来，随着更多“首发”落地与更深层次的存量改造推进，商业新格局将逐步清晰，城市生活也将因此变得更有活力与想象力。

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