金年会

当地时间2025-10-18

在2024年11月，以开业新城的前瞻性为锚点，城市更新的节奏再次加速。统计显示，当月开业项目超过30个，存量改造项目占比首次突破四成，成为市场关注的主轴。数量的背后，是对场景的深挖与对客户需求的精准回应。开发商和运营方不再单纯追求面积和坪效的叠加，而是以“场景可持续性”为导向，围绕周边人群画像、交通节律、季节性消费热点进行重新排布。

存量改造并非简单翻新，而是对原有结构、动线、光线、材料的再设计。引入多功能空间、组合式业态、以及与数字化工具深度融合的运营系统，使每一处动线都承担着引流、转化与留存的职责。这样的改造，使旧址焕发出新的活力，延长了消费周期，降低了边际成本，也提升了城市的可持续性。

另一方面，多个“首发”项目同步亮相，成为市场的风向标。首发不仅仅是品牌入驻的象征，更是对体验边界的挑战。以往的购物中心以“硬件为王”为口号，如今的首发更强调“场景的连续性”和“跨业态的协同效应”。例如，某些项目通过夜场、艺术装置、互动科技、以及本地文化的融合，吸引年轻客群在时间维度上发生更多选择，而非单一购物消费。

这种策略，既拉动了客流峰值，更拉紧了与周边社区的情感连接。

在资本端，以上趋势也释放出清晰信号：回归社区、回归体验、回归长期经营。投资人更关注的是“能持续创造场景粘性”的资产，而不是短期的成交面积。运营方的成本结构也在优化，数字化运营、能耗管理、租金结构创新让商业地产的现金流更加稳健。

企业在选址与招商阶段，更注重品牌组合与用户路径的连贯性。跨界合作成为常态，餐饮、文创、教育、健康等业态的混合搭配，提升了人群停留时间，形成“昼夜皆宜”的商圈。存量改造项目的收益模式也逐步从单一租金收入，转向综合收益，包括活动、会员经营、数据服务和品牌联名等多维度营收。

正是在这样的演化阶段，市场对区域潜力的判断不再局限于人口规模，而更多聚焦于“场景产出能力”和“运营迭代速度”。

从宏观来看，这一轮变化提示我们：城市更新正进入以用户为中心、以科技赋能的周期。随着数据洞察、用户研究和敏捷招商流程成为常态，真正能够在同一时段赢得高质量租户与稳定客流的，是那些把“人”的需求放在第一位，并以持续迭代回应市场变化的项目。未来的成功，越来越倚赖场景的深度运营、品牌的协同共振，以及对城市肌理的尊重与理解。

展望未来，2024年11月的这组数据并非孤立事件，而是城市商业生态持续进化的一个缩影。区域消费力的集聚、交通网络的优化、以及数字化管理的普及，共同放大了存量改造与首发项目的协同效应。对运营方而言，核心在于“场景编排”的动态性：以数据驱动的客群画像、以灵活的租赁与组合业态，实现收益与用户体验的双向提升。

新一轮的首发，更强调以体验驱动转化。比如以“夜经济+文旅+科技互动”为组合的项目，能够把晚间人流转化为稳定收入来源，同时通过线上线下融合，建立长期的会员体系与数据沉淀。借助智能安防、智慧导视、能耗监控等系统，商场的运营效率显著提升，服务水平也随之跃升。

在可持续性方面，存量改造成为城市绿色发展的重要载体。通过立体绿化、自然采光优化、材料回收再利用等手段，既改善了能耗表现，又提升了环境友好度。这种策略同样对品牌形象有正向影响，越来越多的品牌愿意选择具备绿色属性的场景作为首发阵地，从而在传播层面与消费者建立情感共鸣。

金融与政策层面的韧性，也将成为决定未来成色的重要变量。灵活的资金结构、阶段性融资、以及政府对公共空间的投入，都会让项目在周期波动中保持相对稳定的现金流。对于投资者而言，新的机会往往来自于对场景深度的理解与对长期价值的坚守。

城市治理者、开发商、品牌商和社区居民之间的协同，将决定一个区域能否真正成为“可持续、可复制、可升级”的商业生态。品牌和运营团队需要把“社区属性”放在会谈桌上，把公共空间的管理智慧转化为商业价值。我们正在看到一个趋势：创新不仅是在单体项目上实现，更是在整个城市场景网络中实现连接与放大。

在这个趋势中，选择地点、搭建品牌组合、设计互动场景，都是为了让商业地产成为城市生活的“长期玩家”。无论是存量的再生，还是新店的首发，真正的胜者，是那些懂得以人为本、以科技赋能、以绿色与可持续性为底色的运营者。随着更多城市、更多品牌、以及更多社区参与进来，未来的商业生态将呈现出更高的适应性与韧性。

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